Qu'est-ce qu'un amortissement ?
Le principe d'un amortissement est d'étaler une dépense élevée sur plusieurs années d'activité, qui correspondent à sa durée de vie. Par exemple, si vous achetez un meuble pour 1000 euros, et que vous considérez qu'il durera 10 ans avant que vous ne déviez le remplacer, il faudra amortir les 1000 euros sur les 10 prochaines années, soit 100 euros par an.
Dans le cadre de la déclaration LMNP, vous ne pourrez donc pas déduire une charge de 1000 euros de l'année d'achat, mais vous déduirez 100 euros chaque année, pendant 10 ans.
Quelles dépenses doivent être amorties ?
Toutes les dépenses supérieures à 500 €, en dehors des taxes, doivent être amorties. Ça comprends le logement, les gros travaux, les meubles, les gros appareils électro-ménagers, etc...
Toutes les petites dépenses, comme par exemple une machine à café, de petites réparations, les frais des plateformes de réservations, les draps... passeront en charge.
Les dépenses qui ne sont pas liées à un bien physique, comme le paiement des taxes, le paiements de l’électricité, du gaz... sont à passer en charge.
Comment déterminer la durée d'amortissement ?
Il n'y a pas de règle fixée et immuable pour déterminer les durées d'amortissement. Ça dépend de l'usage qui est fait du bien et de sa durée de vie. Il y a cependant des règles d'usage que vous pouvez appliquer. Dans le cas d'une location de vacances LMNP, la liste des biens à amortir est assez courte, vous pouvez partir sur les règles suivantes :
Meubles : 10 ans
Electro-ménager : 5 ans
Pour le logement en lui-même, c'est plus compliqué, et nous allons voir ça dans le chapitre suivant.
Calculer l'amortissement du logement LMNP
Pour le logement, vous ne pouvez pas simplement prendre sa valeur totale et y appliquer une durée d'amortissement. Il faut commencer par le décomposer en plusieurs parties qui ont chacune leur propre durée d'amortissement.
Vous devez déjà commencer par évaluer la valeur du terrain sur lequel est construit le logement. Un usage pour faire cette évaluation est de prendre entre 10 et 20% du montant du bien. Donc si votre logement vaut 100 000 euros, et qu'on applique 15% de valeur au terrain, ça nous donne un terrain à 15 000 euros. Le terrain ne peut pas être amorti.
Il reste donc 85 000 euros à amortir pour la construction. Chaque partie de la construction a des durées d'amortissement différentes. Le gros œuvre (les murs, les fondations) s'use moins vitre que le toit, par exemple. Vous devez donc distribuer ces 85 000 euros aux différentes parties de la construction.
Vous trouverez ci-dessous un exemple tiré du BOFIP :
Appliqué à notre exemple, la toiture vaut 10% de la construction, ce qui faut 8500 euros, et il faut l'amortir 25 ans, ce qui fait 4% d'amortissement par an, soit 340 euros.
Il suffit de faire la même chose pour chaque composant et vous pourrez calculer l'amortissement annuel de votre logement.
Et en cas de travaux ?
Les durées d'amortissement pour des travaux dépendent de la nature de ces travaux. Par exemple, si vous changez les fenêtres vous êtes dans la catégories "étanchéité". Vous devrez donc amortir la valeur de vos travaux sur une période de 15 ans.
Exemple concret de calcul de l'amortissement LMNP
Nous allons partir d'une année fiscale standard du 1er janvier au 31 décembre, avec un début d'activité au 1er juin.
Valeur du logement : 100 000 euros
Valeur des meubles : 2 000 euros
Valeur de l’électroménager : 1 000 euros
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